Praha, Brno, Ostrava. Nájemné roste až o desítky procent ročně a bytová krize se prohlubuje. Přitom v některých evropských metropolích platí nájemníci dvakrát i třikrát méně. Co tato města dělají jinak a lze jejich triky aplikovat i u nás?
Ulm: síla pozemků, limity reality
Na první dobrou představuje německý Ulm ideální příběh. Město se 125 tisíci obyvateli totiž vlastní zhruba 40 procent své rozlohy: pozemky systematicky skupuje už od konce 19. století, kontroluje výstavbu a nastavuje podmínky developerům. Přibližně třetina nájemních bytů pak patří komunálním nebo družstevním vlastníkům.
Ulmerský model je proto často dáván za vzor. Jenže ani zde není vše bezchybné. Podle zástupců nájemníků porušuje značná část inzerovaných nájmů cenový strop Mietpreisbremse. A výzkum institutu Empirica ukázal, že v roce 2022 dosahovaly nové nájemní smlouvy v Berlíně, Hamburku a Vídni podobných cen, přestože jejich bytové politiky jsou zásadně odlišné.
Ulm tedy připomíná důležitou věc: dlouhodobá strategie je klíčová – ale sama o sobě nezaručuje nízké nájmy. Neustálé kontroly jsou tak více než nutné.
Ulm: síla pozemků, limity reality
Na první dobrou představuje německý Ulm ideální příběh. Město se 125 tisíci obyvateli totiž vlastní zhruba 40 procent své rozlohy: pozemky systematicky skupuje už od konce 19. století, kontroluje výstavbu a nastavuje podmínky developerům. Přibližně třetina nájemních bytů pak patří komunálním nebo družstevním vlastníkům.
Ulmerský model je proto často dáván za vzor. Jenže ani zde není vše bezchybné. Podle zástupců nájemníků porušuje značná část inzerovaných nájmů cenový strop Mietpreisbremse. A výzkum institutu Empirica ukázal, že v roce 2022 dosahovaly nové nájemní smlouvy v Berlíně, Hamburku a Vídni podobných cen, přestože jejich bytové politiky jsou zásadně odlišné.
Ulm tedy připomíná důležitou věc: dlouhodobá strategie je klíčová – ale sama o sobě nezaručuje nízké nájmy. Neustálé kontroly jsou tak více než nutné.
Vídeň: spousta městských bytů
Šestadvacetiletý student Max Schranz platí za dvoupokojový byt nedaleko hlavního nádraží 596 eur měsíčně, tedy zhruba 15 600 korun českých. A to není všechno. Nemusel složit kauci, smlouvu má na dobu neurčitou a byt by teoreticky mohl jednou převést na příbuzné. Důvod je prostý: bydlí v městském bytě.
Vídeň spravuje zhruba 220 tisíc obecních bytů a dalších přibližně 200 tisíc jich vybudovala s municipální podporou v družstevním sektoru. Přes 42 procent bytového fondu spadá do sociálního bydlení, přičemž téměř 78 procent všech bytů je nájemních. Město je tak jedním z největších pronajímatelů v Evropě.
Vídeň: stoletý experiment pokračuje
Základy vídeňského vychytaného systému sahají do éry „Rudé Vídně“ po první světové válce, kdy tehdejší radnice financovala výstavbu 65 tisíc bytů speciální daní z luxusu. A tak třeba ikonické komplexy jako Karl-Marx-Hof připomínají spíš monumentální paláce než sociální bydlení.
Vídeň nikdy nerozprodala svůj bytový fond, ani když jiné metropole v devadesátých letech privatizovaly. A dodnes aktivně nakupuje pozemky – městský fond drží kolem tří milionů metrů čtverečních rezerv pro budoucí výstavbu. I tento model má však své limity: soukromé nájmy po deregulaci výrazně podražily a část domů trpí nedostatečnou údržbou. Přesto má město díky rozsahu svého fondu zásadní vliv na celý trh. A to je zásadní.
Kodaň: demokracie nájemníků
A co hraje prim v tomto oblíbeném městě? Stabilita. Od roku 1919 v Dánsku funguje fond Landsbyggefonden, který recykluje splátky ze starších projektů do nové výstavby a renovací. A asi pětinu bytového fondu tvoří neziskové bydlení organizované do bytových asociací s principem nájemnické samosprávy.
Ačkoliv nájemné v centru Kodaně patří k těm vyšším v Evropě (orientačně 670 až 740 korun za metr čtvereční), její systém je transparentní a dlouhodobě udržitelný. Nejde tak o to být nejlevnější. Jde o to být stabilní a vytvářet příležitosti.
Zürich: drahé město, levné byty
Zürich patří k nejdražším městům světa, přesto i zde najdete levné bydlení. Jak to? Tržní nájem se běžně pohybuje mezi 2,5 až 3,5 tisíci švýcarských franků měsíčně, ale 27 procent bytového fondu – zhruba 42 tisíc bytů – vlastní družstva. Pozemky zůstávají městu, družstva staví a pronajímají byty bez zisku na principu nákladového nájemného. Družstevní nájmy jsou pak o 20 až 40 procent nižší než tržní ceny.
Toto místo však není levné kvůli družstvům, je spíše drahé navzdory nim. I tak právě družstva umožňují části střední třídy zůstat ve městě.
Amsterdam: velký sektor s nedostatkem
Amsterdam má asi 42 procent bytů v sociálním nájemním sektoru – jeden z nejvyšších podílů v Evropě. Přesto městu chybí přes 45 tisíc bytů a počet lidí bez domova se v posledních letech zdvojnásobil.
Historický základ pro pomoc obyvatelům položil zákon Woningwet z roku 1901, jenže samotná existence rozsáhlého sociálního sektoru nestačí, pokud celková nabídka nestíhá růst populace. Amsterdam tak přináší jasné varování: struktura bez dostatečného objemu nestačí, i když se město snaží.
Mnichov: když roli hrají náplasti
Mnichov je nejdražším německým městem, i tak se však dostal do tohoto výčtu. Jak to? Boduje s takzvaným „München Modellem“ s nájmy kolem 12 eur (291 Kč) za metr a rámcem SoBoN, který v nových projektech vyjednává podíl dostupných bytů.
I když je rozdíl mezi 12 a 24 eury zásadní – je nutné si uvědomit, že jde o odlišné segmenty trhu. Třetí největší město Německa tak přišlo s modelem cílených náplastí, nikoli systémových dominancí veřejného sektoru.
Stockholm: systém pro trpělivé
Ve Stockholmu fungují jako hlavní síla průbojná družstva s obecním nájemním sektorem. Jenže čekací doba na byt v centru může dosahovat deseti až dvaceti let.
Model tak chrání ty, kdo už jsou registrovaní. Pro nové zájemce je téměř neproniknutelný. Toto město tedy představuje jiný typ výzvy: velký veřejný sektor s extrémně pomalou rotací.
Helsinky: bydlení jako první krok
Finsko je symbolem programu „Housing First“ – místo podmíněné pomoci dává lidem bez domova nejprve byt, teprve poté řeší závislosti či dluhy. Výsledkem je eliminace rodinného bezdomovectví jako statistické kategorie a dramatický pokles celkového bezdomovectví.
Tento severský stát zároveň každoročně staví tisíce nových sociálních bytů díky stabilnímu financování. Nejde o zázrak. Jde o konzistentní politiku.
Barcelona: začátek dlouhé cesty
Barcelona implementuje španělský zákon o právu na bydlení z roku 2023 a Evropská investiční banka v této oblíbené turistické destinaci podpořila výstavbu nových sociálních bytů úvěrovým rámcem 113 milionů eur.
V hlavním městě Katalánska tak staví a plánuje, ale zatím je na začátku. Asi tam, kde Vídeň byla ve dvacátých letech minulého století.
A co Praha?
Naše hlavní město dosahuje podle dat ministerstva pro místní rozvoj mediánového nájemného 448 korun za metr čtvereční. Praha tak platí zhruba o 70 procent více než Vídeň. A i když jsou Brno a Ostrava levnější než Praha, stále zde najdete výrazně dražší byty než v rakouské metropoli.
Mohla by Praha vůbec importovat třeba vídeňský model? Teoreticky ano. Prakticky však chybí historická zásoba obecních bytů, která by tvořila základ, politická vůle k systematickému nákupu pozemků a dlouhodobé strategii, legislativní rámec a především politický konsenzus, který by přetrval jedno volební období. Tohle vše nás tak vzdaluje od toho žít v naší republice lehčeji – a s příjemnou vidinou.
Co mají úspěšná města společného?
Různé modely, různé výsledky. Přesto mají vyjmenovaná města jasné společné rysy jako: dlouhodobost – systémy vznikají desetiletí, aktivní role města či státu – pozemky, fondy, výstavba a regulace i přijetí nedokonalosti – žádný model není bezproblémový.
Neexistuje tak jedno kouzelné řešení, existuje jen rozhodnutí začít – a vydržet. Otázka tedy nezní, zda může Praha zkopírovat Vídeň. Otázka zní, zda je ochotná budovat vlastní systém, který by mohl fungovat za dvacet či padesát let.
Zdroj: Social Housing, Housing Europe, Housing First Europe, MMR, Sociální bydlení, State of housing, Evropská komise, Uni Ulm, Bostads, MMR GOV, Sveriges Allmannytta, Evropský parlament, Housing Coop
Sdílet
Mohlo by vás zajímat
Nejnovější
ŽIVĚRusové zajali Maďary bojující za Ukrajinu. Putin to probral v telefonátu s Orbánem
Ruský prezident Vladimir Putin si telefonoval s maďarským premiérem Viktorem Orbánem, se kterým projednali mimo jiné situaci kolem Íránu a také otázky týkající se maďarských občanů působících v ukrajinských ozbrojených silách a zajatých Ruskem. Uvedl to v úterý Kreml na svém webu. Budapešť zatím podle dostupných informací o telefonátu neinformovala.
ŽIVĚ"Írán chce vyjednávat, ale je příliš pozdě," vzkázal Trump
Írán chce jednat, ale je příliš pozdě, napsal americký prezident Donald Trump na sociální síti Truth Social. Íránská protivzdušná obrana, letectvo, námořnictvo a vedení jsou podle šéfa Bílého domu zničeny. Spojené státy a Izrael v sobotu zahájily rozsáhlé údery na Írán, při kterých zabily duchovního vůdce Alího Chameneího a řadu dalších předních činitelů.
Zelenského nabídka Perskému zálivu: protidronoví experti za tlak na příměří s Ruskem
Volodymyr Zelenskyj hledá cestu k dočasnému zastavení bojů na Ukrajině prostřednictvím států Perského zálivu. Argumentuje jejich vlivem na Rusko a nabízí zkušenosti s obranou proti íránským dronům. Konflikt na Blízkém východě zároveň komplikuje mírové rozhovory mezi Ukrajinou a Ruskem.
ŽIVĚPrezident mluvil před poslanci, Macinka provokoval. Četl si Rudé právo
Petr Pavel v úterý navštívil sněmovnu, poprvé v nynějším volebním období. Řekl, že není jediný ospravedlnitelný důvod pro to, aby výdaje na obranu a bezpečnost stagnovaly. Naopak, je dostatek zásadních důvodů, aby adekvátně rostly. Stagnaci výdajů na obranu a na celkovou bezpečnost Česka v rozpočtu označil za závažný krok a apeloval na odpovědnost zákonodárců.
