Výstava poukázala na segment nájemního bydlení jakožto na zapomenutý segment české architektury. Jak z názvu vyplývá, máme v tomto ohledu co dohánět. V čem jsou okolní země napřed?
Ty nejvyspělejší státy mají poměr nájemního a soukromého bydlení dlouhodobě vyvážený. Některé mají dokonce nájemního bydlení více. U nás se zhruba od roku 1990 nájemní byty více méně nestaví. Státní politika bydlení se zaměřila na podporu bydlení jako osobního a soukromého statku, výjimku tvořily většinou jen specifické formy bydlení zaměřující se na podporu seniorů nebo jiných ohrožených skupin obyvatel, jako byly například domy s pečovatelskou službou.
Nájemní bydlení stojí dlouhodobě i stranou zájmu developerů. Výše nájmů byly dlouho regulovány a i po jejich deregulaci nedosahovaly takové výše, aby se investice do nové výstavby stavebníkům vrátily v požadované době. Vlastně si vybavuji pouze jediný developerský projekt nájemního bydlení, který vznikl. Je v Nuslích a jde v zásadě o kultivovaně provedený projekt. Nicméně určený pouze pro omezenou skupinu lidí požadující vysoký standard bydlení, čemuž odpovídají pak i nájmy.
Jak k tomuto nevyváženému poměru došlo? Může to být způsobeno touhou Čechů mít konečně možnost po 40 letech něco vlastnit?
Před rokem 1989 se vlastnické bydlení týkalo pouze rodinných domů. Režim před rokem 1989 neumožňoval cokoliv vlastnit, i když existovaly výjimky, kdy režim vlastníkům činžovních domů některé domy nezestátnil. Nastaveno to ale bylo tak, že správa domu pro ně byla spíše břímě bez možnosti výdělku. O svůj majetek se tak vlastně ani nemohli dostatečně starat. Takže nájemní bydlení bylo v zásadě centrálně řízené státem, jehož obrazem se stala především panelová sídliště.
Po roce 1989 tedy přirozeně přišla touha lidí nežít jen v uniformovaném centrálně řízeném prostředí. V podstatě jsme se potřebovali jako společnost emancipovat, což stát v zásadě logicky podporoval. Ať už dnes pohlížíme na privatizaci bytového fondu jakkoliv, tehdy se stala prostředkem, jak vytvořit lepší vztah lidí k nemovitosti, o kterou se pak i často lépe starají než centrálně řízená mašinerie. Tento krok ale přinesl i problémy.
Jaké máte na mysli?
Tak například poměr nájemního a soukromého bydlení se přehoupl do obráceného poměru. V současné době je u nás tento poměr cca 80 procent soukromého ku 20 procentům nájemního bydlení. I když ve srovnání například s Maďarskem, kde soukromé bydlení tvoří po privatizaci bytů téměř 100 procent, je tento poměr ještě příznivý. Vyváženost poměru nájemního a soukromého bydlení je přitom v mnoha ohledech důležitá. A nejedná se jen například o vliv na mobilitu občanů nebo schopnost člověka se o nemovitost dlouhodobě starat. Ekonomická krize v roce 2008 ukázala, že její negativní dopady měly výraznější vliv právě na státy s vyšším poměrem soukromého bydlení.
Mnohé obce se ale stále snaží privatizovat dál. Stále je ještě patrná tendence výhodných prodejů obecních bytů do soukromých rukou. Dlouhodobé nastavení strategií je totiž vždy složitější měnit, a ještě složitější bývá změna v myšlení. Přibližně poslední tři roky je ale už mnohde vidět určitá změna, obce se o nájemní bydlení a svůj majetek začínají více zajímat.
Není přece jen výhodnější si vzít hypotéku na vlastní byt než platit nájem ve stejné výši?
Rozumím. Podobnou větu slýchávám často. Někteří studenti se touto úvahou zabývají už na školách, zdá se to velmi samozřejmé. Když si ale přečteme studie například Martina Luxe ze Sociologického ústavu Akademie věd, pak už to tak jednoznačné není. Z ekonomického pohledu nemusí být celoživotní investice do bydlení finančně tou nejvýhodnější investicí.
To znamená, že jde do určité míry o mýtus?
Ano. Samozřejmě záleží také na tom, co vše posuzujeme. Pokud se na bydlení díváme pouze s ohledem na finance, tak se o nejvýhodnější investici jednat nemusí. To souvisí například s dlouhodobým kolísáním cen nemovitostí a možnými propady trhu. Pokud se ale na bydlení díváme optikou životního snu nebo touhy o formě zakotvení ve světě, jak skutečně chceme bydlet, jde o něco jiného. Plošná privatizace bytového fondu ale také ukázala, že být vlastníkem může pro někoho být poměrně obtížná věc, kterou ne každý zvládá. Například ještě za první republiky byl majitel domu vnímán jako osoba s vysokou společenskou prestiží, která je ale také spojena se společenskou odpovědností.
Takto to dneska nefunguje?
Dědictví režimu před rokem 1989 stále ještě ovlivňuje právě to, čemu říkáme společenská odpovědnost. V tomto směru v nás zakotvené rovnostářství negativně ovlivňuje odpovědnost vlastníků, kteří ji spíše vnímají v osobní rovině. Ve vyspělejších demokraciích bývá společenská odpovědnost silnější. Dříve nám byla násilím vtlačována a deformována, dnes se jí bráníme. Tento stav bude možné změnit asi jen postupem času.
Zkrátka být vlastníkem nemusí být v mnoha ohledech snadné. A má to ještě jeden aspekt. Prostředí, které tady bylo vystaveno za minulého režimu jako nájemní bydlení, tedy především masová panelová zástavba, nebylo stavěné jako něco, co by se automaticky mohlo přetvořit do bydlení vlastnického. V privatizovaném paneláku dochází k řadě problémů.
Například?
Tak si například představte větší panelový dům s mnoha vchody. V jednom domě se nachází třeba tři stovky bytů v osobním vlastnictví různých lidí. Ti mají samozřejmě problém se sejít a dohodnout se na řešení mnohdy jednoduchých úprav souvisejících se správou domu. I když se jedná do určité míry o legislativní problém, dům zkrátka nebyl vystavěn s tím, že se z něj stane vlastnické bydlení. Například tradiční činžovní domy, které se stavěly až do 40. let, měly mnohem přiměřenější měřítko, umožňující spravovat dům efektivněji.
Jakým způsobem tedy lze docílit vyváženého poměru mezi nájemním a vlastnickým bydlením?
Tak za prvé je důležité si říct, že není možné někomu vnucovat něco, co případně nechce. Pokud někdo touží po vlastním rodinném domě, pak má možná smysl diskutovat o tom, jestli je nutné zabírat krajinu plošnou výstavbou, nebo se spíš soustředit na udržitelné městské prostředí třebas individuálního charakteru, ale neměli bychom předepisovat nějaké kvóty.
Dalším aspektem je sociální stavba společnosti i ve smyslu nabídky a poptávky, protože ne každý má kompetenci být vlastníkem a ne každý o to stojí. Zároveň je s ohledem na pracovní příležitosti důležité zvyšovat mobilitu osob. Nájemní bydlení může sehrát i důležitou roli v dostupnosti bydlení. Jen za poslední rok výrazně narostly ceny bytů, což začalo přinášet problém širší skupině obyvatel. V podstatě i těm, co si v minulosti mohli dovolit pořídit hypotéku.
A je to také otázka sociálního bydlení, které souvisí s naplněním základní lidské potřeby bydlet i pro lidi se sociálním handicapem. A právě nájemní bydlení je pro tyto případy, a mnohdy nejen pro ně, výhodnější než to vlastnické.
Staví se u nás stejně kvalitní nájemní bydlení jako v zahraničí?
Pochopení bydlení v mnoha úrovních kvality není u nás příliš běžné. Lidé ji často chápou jen skrze svůj byt a často skrze lokalitu, ale ostatní měřítka, jako je typologie domu, struktura a charakter urbánního bloku nebo širší měřítko celé čtvrti, lidé vnímají méně jednoznačně. Nicméně kvalitní obytné prostředí vzniká v kontextu propojení všech měřítkových úrovní, které následně ovlivňují kvalitu sociálních vazeb, a tím i naše pocity. Myslím, že se ze zahraničí můžeme hodně inspirovat.
Co všechno by mělo nájemní bydlení obsahovat, aby zaručilo svým obyvatelům kvalitní bydlení?
To je otázka na dlouhou odpověď. Vybral bych ale jeden aspekt, který mnohdy rozhoduje o kvalitě bydlení, a to jsou vztahy mezi sousedy, které je jistě těžké předvídat. Prostorové uspořádání domu, jeho velikost a začlenění do širší struktury vystavěného prostředí je ale ovlivňuje. Proto by mělo být takové prostředí navrženo tak, aby člověku umožnilo se v něm orientovat a chápat je. Prostředí by mělo tak být čitelně strukturované ve smyslu umožnění jeho prožívání jak v soukromém a osobním prostoru, tak i ve sdíleném polosoukromém prostoru a kvalitním veřejném prostoru. Takové prostředí je pak nejen příjemné, ale především se v něm odráží kvalita sociálních interakcí, tedy i sousedských vztahů.
Můžete zmínit některé z kvalitních příkladů ze zahraničí? A existují nějaké i v Česku?
V zahraničí najdeme, s ohledem na velké procento nájemního bydlení, mnoho vynikajících příkladů. Pro ty, které kvalita bydlení zajímá, mohu doporučit zajet do nedaleké Vídně, která je považována za hlavní město kvalitního bydlení, a to nikoli z pohledu jen historické zástavby, ale především z pohledu novostaveb domů i celých městských čtvrtí. U nás můžeme kvalitní nájemní bydlení vidět především u různých realizací domů s pečovatelskou službou, některé z nich dokonce patří mezi architektonické ikony. Věřím ale, že se i u nás začne stavět nájemní bydlení v takové kvalitě, aby se v něm dobře žilo, a třeba i k nám se na něj lidé ze zahraničí jezdili dívat.
