Na rozdíl od retailových fondů nejsou tolik regulovány, což umožňuje větší flexibilitu v investiční strategii FKI - od investic do nemovitostí přes private equity (investice do podílů ve firmách) až po nejrůznější alternativní aktiva.
Mezi hlavní výhody FKI se jednoznačně řadí vyšší výnosový potenciál, který se často pohybuje v rozmezí 5-15 % ročně, dle typu a strategie fondu. Další nesporně zajímavou vlastností je možnost skrze fond investovat do specifických oborů, které by jinak byly pro celou řadu investorů složitě dosažitelné, a podílet se tak na jejich úspěchu.
Typickým představitelem fondu, který umožňuje investorům vstoupit do jinak kapitálově velmi náročného byznysu, jako je například Lázeňský fond. Investoři tohoto fondu investují do lázeňství, potažmo zdravotnictví, které je jinak velmi finančně náročné na vstupní kapitál. A i když fondy kvalifikovaných investorů jsou řazeny k rizikovějším investicím, samotné lázeňství je konzervativní a poměrně stabilní obor.
Jiné fondy umožňují investice například do strojírenských podniků, zbrojního průmyslu nebo moderních technologií. Samostatnou skupinou fondů jsou fondy, které investují čistě do nemovitostí. Většinou jde o logistické parky, haly, obchodní a administrativní centra či bytové komplexy. Tyto fondy jsou mezi českými investory velmi oblíbené, ale ani tady neplatí, že investice má nižší rizikovost než u fondů s jinými investičními strategiemi.
Dále pak existují fondy s alternativními aktivy. Může se jednat o solární elektrárny, automobilové veterány, zemědělskou půdu či například whisky.
V případě fondů kvalifikovaných investorů je klíčová investiční strategie, ta rozhoduje o úspěchu či neúspěchu. Klíčovou roli tedy sehrává strategie zakladatele a jeho týmu, který pak strategii dlouhodobě implementuje. Proto je vždy dobré se s managementem seznámit. U transparentních fondů obvykle nebývá problém mít s důležitými manažery a často i se zakladateli přímý kontakt a ověřit si jejich odbornost.
K tomuto bodu je důležité říci, že i historie zakladatelů by měla být snadno dohledatelná a mělo by být vždy ověřitelné z nezávislých zdrojů, jakým lidem a s jakým podnikatelským pozadím svěřujete své finanční prostředky.
I když si o fondu zjistíte veškeré informace, investiční strategie je kvalitně zpracovaná, výkonnost fondu v minulých obdobích je dobrá, je třeba zmínit, že se pořád jedná o investici, která s sebou nese rizika.
Zaprvé je třeba uvést, že minulá výkonnost není zárukou výkonnosti v letech budoucích a na to přímo navazuje klíčová vlastnost tohoto typu investice, a tou je nižší likvidita. Peníze jsou ve většině FKI vázány zpravidla na několik let, obvykle na 3-5 let. U některých typů investic, zejména u těch alternativních, se může projevit vyšší volatilita a s ní spojené riziko ztráty investice. A naopak u nemovitostních fondů, jež o svá aktiva "jen tak" nepřijdou, se zase objevuje riziko spojené s aktuálním naladěním trhu, který nemusí danou nemovitost absorbovat.. Například v roce 2024 tak jeden čistě nemovitostní fond utrpěl značnou ztrátu.
Nemovitostní fondy vs. private equity fondy
Alternativní aktiva necháme v tuto chvíli stranou, protože ta potřebují do značné míry "investory nadšence", kteří si uvědomují rizikovost, ale jsou ochotni ji akceptovat, protože dané aktivum je jejich vášní nebo jsou v daném oboru erudovanými experty a dokážou investice kvalifikovaně posoudit nejen z pohledu finančního, ale zejména kvalitativního.
Na českém trhu dominují nemovitostní fondy, které investují do komerčních nebo rezidenčních nemovitostí. Jejich výhodou je stabilita a předvídatelnost výnosů z nájmů. Nevýhodou však bývá nižší flexibilita a závislost na vývoji realitního trhu. Současně v minulém roce zhodnocovaly investice v průměru v rozmezí 5-8 %, což je v porovnání s private equity fondy spíše horší výsledek. A navíc není zřejmé, jak by se celý tento sektor choval v případě, že by fondy byly nuceny svá aktiva proměnit na hotovost
Private equity fondy investují do provozních společností - tedy do samotného podnikání. Nabízejí vyšší výnosy, obvykle v rozmezí 10-15 %, ale i vyšší riziko. Úspěch totiž závisí na schopnosti fondu aktivně řídit firmy a zvyšovat jejich hodnotu. Proto je naprosto klíčové, aby fond disponoval rozsáhlým know-how v oblasti, do které investuje a měl schopnost firmy ve svém portfoliu trvale motivovat k efektivitě a výkonu. Značnou výhodou v tomto případě je, pokud zakladatelé fondu, jsou současně jeho aktivními investory.
Lázeňský fond: Spojení nemovitostí a provozu
Vzácnou výjimkou mezi FKI je Lázeňský fond. Představuje unikátní hybridní model, který kombinuje výhody obou přístupů. Vlastní nejen lázeňské nemovitosti (např. hotel Luisa nebo komplex Dr. Adler ve Františkových Lázních), ale i majoritní podíl provozní společnosti Františkovy Lázně AQUAFORUM a.s., která aktuálně obhospodařuje přes 1200 lázeňských lůžek a zajišťuje komplexní lázeňskou léčbu a služby pro více než 25 000 pacientů a hostů ročně.
Investoři fondu tak získávají zajímavé nemovitostní podkladové aktivum, ale zisk je realizován i ze samotného lázeňského byznysu. Jeden ze tří zakladatelů fondu Miroslav Liška, který má dlouholeté a bohaté zkušenosti z vedení lázeňských zařízení, vysvětluje:
"Nechtěli jsme být jen pasivními vlastníky budov. Nebo naopak provozovat jen služby, protože pro poskytování léčby jsou budovy naprosto strategické aktivum. Lázeňství je komplexní služba, která vyžaduje aktivní přístup. Proto jsme, s kolegy Janem Douchou a Davidem Soukupem, vytvořili fond, který generuje zisk jak z nemovitostí, tak z provozu - a tím maximalizujeme výnos pro investory. Současně tím fond získává celé lázeňské podnikání, celou infrastrukturu a investoři tak mají jistotu, že se podílí na celém lázeňském odvětví jako takovém."
Jak snížit rizika a maximalizovat výhody
Vždy je důležité provést důkladnou analýzu fondu - ověřte si zkušenosti zakladatelů, investiční strategii a způsob, jakým byly dosaženy historické výnosy.
Diverzifikujte své investice - neinvestujte vše do jednoho fondu, kombinujte různé sektory, vyhledávejte různé investiční strategie.
Uvažujte v dlouhodobém horizontu - FKI nejsou vhodné pro krátkodobé spekulace, ale pro investory s trpělivostí, kteří vyberou kvalitní investiční příležitost a u té vytrvají.
